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中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

得益于良好的销售表现,中南建设(SZ000961)连获券商增持评级。

华创证券继续维持强推买入评级,最高目标价定为13.23元,较当前股价目标涨幅超过40%。

兴业证券也给出审慎增持评级,预计中南建设2020-2021年的EPS为1.87元和2.41元。

至于中南建设能否匹配两家券商的增持评级,或许还得等等看。

营收净利大双增

8月仅完成全年半数销售目标

从中南建设最近发布的8月份经营情况简报及上个月发布的半年报来看,今年以来中南建设确实取得了不错的业绩表现。

根据中南建设此前发布的8月份经营情况简报,整个1-8月份:

公司累计实现合同销售金额1194.7亿元,比上年同期增长7.6%;

累计销售面积889.1万平方米,比上年同期增长2.1%,完成全年2300亿元销售目标的52%。

8月单月:

实现合同销售金额202.7亿元,比上年同期增长34.2%;

销售面积157.2万平方米,比上年同期增长37.7%。

整个8月份销售情况反弹明显。

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

图片来源:中南建设公告

中南建设半年报业绩表现亮眼。

整个上半年,得益于良好的销售回款,中南建设实现296.9亿营收,同比增长27.3%;归母净利润达到20.5亿元,同比增长56.2%。

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

图片来源:鹰眼预警

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

图片来源:鹰眼预警

在营收构成中,跟其他房企依赖住宅销售不同,靠建筑施工起家的中南建设,有32.6%的营收,约96.8亿元来自建筑施工,房地产开发营收占比70.14%,约208.25亿元。

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

图片来源:万得股票

这一点让中南建设在利润来源方面,更具多样性,也摊薄了房地产业务带来的经营性风险和政策风险,算是护城河之一。

不过,中南建设过多布局三四线城市,也在增加其去化成本和压力,导致公司经营效率一般,毛利持续偏低,债务压力偏大。

毛利偏低

营收质量有待提高

尽管上半年中南建设实现营收净利双增长,但中南建设毛利率一直偏低。

在2018年中期毛利率达到22.23%后,其毛利水平一直徘徊在20%左右,今年叠加疫情影响,毛利率更是降至17.28%,同比下降2.63个百分点,远低于28%的行业平均水平。

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

图片来源:万得股票

对于毛利下降的原因,根据北京商报报道,由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰,在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目,这些城市市场容量有限,这些项目销售周期长,导致资金周转的时间成本较高,项目利润率偏低,从而导致公司毛利率水平持续偏低。

中南建设今年半年报也显示,由于早年间公司在城市布局问题上出现偏差,导致公司目前大部分土储集中在三四线城市。

公开信息显示,截至2020年6月底,中南建设共有418个项目,可竣工项目资源为4411万平方米,其中一二线城市面积占比约35%,三四线城市面积占比则约占65%。

这就产生了一个问题,目前三四线城市的楼市支撑主要来自棚改,但近年来棚改政策有所收紧,这一调整也导致三四线城市的住房需求呈现出明显的降温趋势,加上三四线城市人口外流,需求基本盘进一步缩窄,布局三四线楼市的房企将面临更大的去化压力。

这对中南建设来讲,绝非一个好消息。

一直以来,由于融资成本偏高,中南建设很难像其他房企一样,依靠杠杆维持公司发展,所以公司有息负债在同类型规模房企中,相对偏低,只能通过提高运营周转效率、提高回款水平的高周转模式来获得发展机会。

而且根据最新半年报数据,中南建设的营业成本也出现大幅上涨。

其房地产开发、建筑施工、酒店及其他三项业务的成本分别约为167.86亿元、86.06亿元和13.59亿元,同比分别增长42.14%、23.19%和66.82%,由此也导致中南建设上半年毛利下降。

所以,随着三四线楼市需求基本盘缩窄,去化压力增加,以三四线楼市为主的中南建设,也面临更大的资金回转压力,对公司能否继续维持规模增速造成影响,不断压缩毛利水平的同时,也让本就资金面偏紧的中南建设,面临更大的偿债压力。

资金面偏紧

短期债务压力较大

根据半年报及北京商报统计数据,截至到2020年上半年,中南建设负债总额为2889.36亿元,其中有息负债较2019年底增加了10.7%,增至781.4亿元。

而有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债合计达到237亿元,占全部有息负债的30.33%。

导致中南建设上半年资产负债率达到89.5%,持续高于65%的行业平均水平,去年同期资产负债率则直接超过90%。

公司净负债率尽管较年初下降了21.2个百分点,但仍高达147.2%,远超融资标准红线。

近期,市场有观点认为“三道红线”意在压缩房企融资规模,红线主要包括:

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1倍。

若房企负债和现金流情况超过以上三条红线,则可能面临无法顺利融资,或融资成本增加的风险,因此近年来不少房企都在缩减负债规模。

但中南建设仅现金短债比达到1.19,满足标准之一,剔除预收款后的资产负债率,以及净负债率则均在红线之上。

不过,即便现金短债比符合标准,但公司上半年现金及等价资产只有281.52亿元,在扣除85.53亿受限资金后,只有约196亿元,面对237亿元的短期有息负债,仍在短期内面临自有现金不足带来的较大偿债压力。

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

图片来源:万得股票

而且8月份公司发行的一笔2+2年期一般中期票据,票面利率达到7.2%,与6月发行利率一致。高于6%的行业平均融资成本,也进一步加大了中南建设的资金压力。

担保规模上升

加大运营风险

此外,中南建设的对外担保问题,也在加大其经营性风险。

8月20日晚间,中南建设发布公告称,为3家子公司提供合计13.26亿元的借款担保,所涉及子公司皆处于亏损状态。

9月10日,中南建设再度发布公告,称为3家公司提供了共计11.8亿元的融资担保。

提供有关担保后,公司及控股子公司对外担保余额达到662.47亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的309%。

其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额为106.04亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的49.46%。

如此巨额担保,尽管目前尚未出现逾期坏账,但随着房企融资渠道收紧,资金获取成本提高,以及房企去化压力增大的背景下,巨额担保无异于一颗定时炸弹,对手头本就拮据的中南建设而言,会造成更大的经营性风险隐患。

如今,去杠杆、降负债已经成为行业共识,高杠杆、高周转的经营策略也在逐渐失效,在这样的背景下,中南建设如果未来不能进一步改善负债结构,提高经营效率,缩短资金回报周期,还将面临增收不增利的尴尬局面。

不过,近年来中南建设在城市布局上也开始往一二线及强三线城市发展,对于改善其营收结构具有一定的积极作用。

而且中南建设近年来也有意识的在缩减负债规模,仅今年上半年,用于偿还债务的资金支出就达到236.29亿元,同比增长80.49%。

中南建设营收净利双增,净负债率下降,但仍踩两条“红线”

图片来源:万得股票

这是一个积极信号,如若中南建设在负债结构上有所改善,即便销售规模有所下滑,也同样值得期待,但现在的中南建设,要做的事情还有很多。

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