房抵风控三大核心及十大要点

房抵风控三大核心及十大要点前阵子本人发了一篇《民间房产抵押借贷,房子说过户就过户、说收就收,你信吗?》的文章,其内容只是一个流程实操概述,本篇文章本人会将其展开详细叙述。建议:没在看过我前一篇帖子《民间房产抵押借贷,房子说过户就过户、说收就收,你信吗?》的朋友,先看前一篇,否则我担心很多内容衔接不上。
  
民间借贷房产抵押三大风控核心:
  
核心一:必须保证在不通知借款人(原房屋所有权人)、且不经过司法程序的情况下,就能将标的房产过户。
  
核心二:任何情况下都不要以抵押权起诉借款人,也就是说,任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。
  
核心三:任何情况下都不要给借款人留有任何手续。
  
下面叙述民间借贷房抵十大风控要点:
  
要点一:借条(据)与收条(据)
  
借条与收条必须打印和手写各一份,并且要在借款人姓名、身份证号、借款金额大、小写、借款人签名五处,由借款人按手印。
  
收条(据)必须写两套,每套两份(打印和手写各一份),一套是借款款项的收条,另一套是购房定金的收条,并且要在卖房人姓名、身份证号、购房定金金额大、小写、卖房人签名五处,由卖房人按手印。
  
切记:借款款项的收条与购房定金的收条,在书面表达意思上不要有任何法律关系,这个必须做精,而且购房定金的收条必须注明收到的是现金。
  
要点二:《房屋全权委托公证》
  
《房屋全权委托公证》是必须做的,切记!这个是重中之重,民间借贷房产抵押借款的所有实操手续中,只有这个公证书可以实现民间借贷房产抵押三大风控核心中的核心一在不通知借款人(原房屋所有权人)、且不经过司法程序的情况下,就能将标的房产过户。
  
《房屋全权委托公证》分为两种,沈阳线下的行话一种叫大全委,另一种叫小全委,大全委是委托房屋的全部权利项目,也就是一般性权利委托和特殊权利委托;小全委是委托房屋的部分权利项目,也就是一般性权利委托。其中关于房屋的继承权的委托是在特殊权利中,并且在公证书中规定,此房屋的继承人完全由受托人任意指定,这个条款是为了防止借款人(原房屋所有权人)在抵押期间意外死亡或意外丧失民事行为能力的情况下,受托人可以配合他项权利人直接把房子搞到手,不会有财产继承纠纷,所以《房屋全权委托公证》必须做成大全委。
  
《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人,原因我会在要点九里详细阐述。
  
要点三:《借贷抵押合同》与《房屋买卖抵押(定金)合同》
  
这两个合同在法律上没有任何联系,《借贷抵押合同》是债权和抵押权的司法生效要件,而《房屋买卖抵押(定金)合同》是确定买卖合同关系,并且证明房屋购买方已支付支该标的房屋的部分受让价款做为买房定金,是两套完全不相干的法律手续。
  
重点解释:
  
这里所提到的《房屋买卖抵押(定金)合同》是沈阳市房产局监制的,在二手房通过中介交易时必须签属的合同,并且在此合同中,要求受让人在房屋过户前,必须缴纳在《房屋买卖抵押(定金)合同》中所约定的房屋成交价减去已支付定金的剩余金额价款后,才能由全权委托公证中的受托代理人配合房屋受让方办理房屋过户手续,并且此剩余金额价款的支付过程必须走沈阳市房产局二手房交易专项资金监管账户,所以此合同绝对不会构成流质担保契约。
  
要点四:《房屋他项权利证》
  
房屋他项权利这里所说的权利是一个复合权利,它是多个权利的统称,是在同一标的房产上赋予的多项权利的集合名词,其中包括典权、抵押权、租赁权(使用权)、典质权、继承权、甚至还包括此基础上衍生出来的另一种用益物权的抵押等等。
  
而且在《担保法》中有明确规定,不动产做为债权的担保物权时,必须到相关部门登记,不登记不生效,不登记不得对抗善意第三人,其登记落实到纸质凭证上就是《房屋他项权利证》,只有办了这个证,其抵押权才具备司法生效要件,不会被任何第三方对抗,且保证其相应的抵押权顺位的优先受偿权顺位。
  
我们做的《房屋买卖抵押(定金)合同》应该是的他项,但是目前沈阳市房产局的他项办不了这个权利项目,沈阳市的房产登记系统中没有这一项,只能做成抵押权,但是为了实现通过中介做二手房非亲属交易,所以沈阳市房产才出了一份标准的《房屋买卖抵押(定金)合同》
  
说到这里我再强调一次,关于网上流传的债务人(抵押人)伪造房屋租赁协议在抵押之前的说法纯属是扯淡,《中华人民共和国城市房屋管理法》规定,房屋出租需到当地房产部门进行登记备案(备案后进档案),不登记不得对抗第三人。而这个登记备案就是办理房屋租赁权(使用权)的他项权利证,如果该房屋办理了租赁权(使用权)的他项权利证,在提档时就能查出来,但是我在这篇文章的要点中并没有把提档的环节列出来,是因为办理进押时,如果不提档,房产局根本就不受理进押。
  
要点五:《房屋买卖抵押(定金)合同》与《房屋买卖协议书》
  
这两个合同及协议都是沈阳市房产局制定的政府行政机关固定格式合同,前者是房产局提供电子版,自己打印的,后者是房产局统一印刷的三联无碳复写合同。前者的法律重点是确立购房定金的交付事实,后者是进一步确立买卖关系的成立,其中在《房屋买卖协议书》中的中介方,就是全权委托公证中的受托人。
  
《房屋买卖抵押(定金)合同》与《房屋买卖协议书》,可完全避免流质担保契约的成立。
  
要点六:《房屋全权委托公证》和《房屋他项权利证》办理时的收费发票(前者360元,后都80元)必须由放款人保存,因为一旦借款发生逾期,房屋变现是由《房屋全权委托公证》中的受托代理人配合买房人办理过户的,在办理过程中,有时房产局需要受托人提供《房屋全权委托公证》发票。
  
要点七:放款、砍头息、手续费的收取方式
  
一定要把所有手续全做完再放款,绝对不能放款后补手续,这个是命根子。但这里有两个手续需要另外说明一下:
  
1、他项权利证:这个证是在办理完进押手续,拿到房产局的受理回执单和发票后的三个工作日下证,自取或EMS邮寄均可(我都是自取,公司离房产局才一公里多点儿),这个没必要等三个工作日再放款,拿到受理单就可以放款了,不会有问题。
  
2、让借款人银行转账凭证上签字背书,这个必须在放款后才能让借款人签字,转账之前是拿不到凭证的,不过这个背书根本没什么用,房子已经进他项了,并且有两套收条,所以这个无所谓了。
  
砍头息:
  
我们都是在放款时直接扣两个月砍头息和全额手续费,这个不要在放款人账户的银行流水中体现出来,一般都是在放款前,给借款客户办张新的银行卡,然后开网银,把银行卡、身份证原件、U盾都放在放款人手里,这边放款到借款人的新银行卡中,然后再把两个月砍头息和全额手续费转到放款人这边其它自己人的帐户,或者是是直接取现,再或者是让借款人直接先用现金交砍头息和手续费,怎么弄都行,后续的展期也是每两个月付一次砍头息,还是要么交现金,要么转到放款人这边其它自己人的帐户,别用放款人的账户收利息。
  
要点八:抵押。在沈阳放贷,抵押率一般都是做到房屋实际可变现价值的50%,最高也就是60%,这是天价了。
 
要点九:收定金、解押、过户
  
先解释一下民间借贷里在抵押借款、先息后本的情况下什么叫逾期?
  
每两个月收一次砍头息,在两个月到期时,借款人没有在10天之内还款,且没有交纳下两个月砍头息时,这就叫逾期,此时也就是打电话催催,同时这边就找中介给卖房子了。
  
在卖房子变现时,是由《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议,然后受托代理人代替原房主配合买房人去房产局办理过户手续,并且通过房产局的资金监管代收房款。
  
收定金:
  
《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议后,是由买房人向受托代理人先交付定金,个这定金尽量要多收一些,不管多大的房子,成交价多少,必须先收不低于房屋过户全额税费的定金(房屋过户全额税费我会在以后的帖子中详细说明),以免买房人反悔,如果不交的话就不和他扯了,重新寻找买主。
  
切记,一定是收了定金收再对进行解押,如果买房人反悔,这个定金是不退的。
  
极端情况:如果买房人交了定金,解押后反悔,或者是房款交不上,那就别磨叽了,直接把房子过户给原他项权利人,也就是出借人,这时就别在乎契税、过户费之类的东西了,因为收的定金可以覆盖这些费用了,而且房子已经解押了,必须先把房子搞到手,然后再重新寻找买主。这里就是为什么我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。因为《房屋全权委托公证》中的受托代理人不能把公证书中的房产过户给自己。
  
这里涉及到一个解押的环节,这个解押也是由《房屋全权委托公证》的受托代理人与他项权利人之间配合完成的。
  
在顺利过户出售房产后,房款三至七天,由房产局的资金监管账户转发到受托人的指定账户,这时受托人和出借人(原他项权利人)怎么配合都行了,都是自己人,钱已经到手了。
  
再有一点,如果真遇到房子卖不出去的情况,受托人可以直接把房子过户给他项权利人,现把房子搞到手,早晚是钱,也不至于把自己给玩死,这个我在《民间房产抵押借贷,房子说过户就过户、说收就收,你信吗?》的帖子中有提到过。这也是我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。
  
要点十:重点解释以下两大核心的实际作用:
  
核心二:任何情况下都不要以抵押权起诉借款人,也就是说,任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。
  
核心三:任何情况下都不要给借款人留有任何手续。
  
在房产抵押期间,如果出现了抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封,这时《房屋全权委托公证》的受托代理人是不能直接把房产过户的,这个委托公证不能对抗法院的查封,这时间抵押权人必须向法院起诉,但是绝对不能以抵押权向法院提起诉讼,必须以买卖协议提起诉讼,这时要点五中所提到的《房屋买卖抵押(定金)合同》与《房屋买卖协议书》会起到非常重要的作用,以买卖协议提起诉讼,六个月的时间就能把房子搞到手,然后再去变现,这是在房屋抵押期间抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封的情况下,最快、最稳妥的办法。
  
当然还有另外一种办法,就是以《房屋全权委托公证》中受托代理人的名义收债权,这个有一定的风险,也需要一些特定条件,这个我会在以后的帖子中写,本文不详细叙述了。
  
在网上我看到有一些朋友提到,以债权和抵押权起诉,现在唯一住房也可以强制执行拍卖,这个的确是事实,咱先不谈唯一住房的执行条件,我们先看一下如果以债权和抵押权起诉,变现需要什么流程?需要多长时间?
  
拍卖的情况分两种:
  
1、经诉讼后,法院判决债务人还款,要求债务人出还款计划,在还款计划未履行后,由债权人向法院提出强执行
  
2、做了强制执行公证,可直接向法院提出强制执行申请
  
以上两种情况在被法院认定可执行后,都必须经历以下流程:
  
申请→法院受理→申请复议(做了强制执行公证也需要此环节)→公告→查封(如提前申请资产保全,并提供保全担保可提前查封)→法院委托评估→拍卖(拍卖公司公告→展标→交保证金、领号→拍成后签《拍卖成交确认书》→交价款及佣金→法院裁定→裁定送达后15日过户)
  
现在走拍卖。一次拍成那是扯淡,拍卖公司要不给你整三次流拍,他也就别在这行混了,除非你够牛逼,去玩围标,那可费了劲了。就算你一次围标成功,拿到钱也得一年多。
  
三次流拍60天后,开始玩变卖。
  
上面我写的流程只是个大概,中间还有很多细节。
  
现在假设这个流程走得非常顺利,最后拿到钱也得将近二年,民间借贷这么玩不纯属扯犊子吗??
原作者: 房贷人
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