业绩成倍增长的中梁控股,却是越来越难的发展窘境?

业绩成倍增长的中梁控股,却是越来越难的发展窘境?

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

近日,受央行、银监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称“通知”)影响,A股及港股市场众多上市房企,股价均出现不同程度下跌。

而严重依赖高杠杆经营,现金流情况持续堪忧的中梁控股(02772·HK),也在《通知》下发后,股价连续5个交易日下跌,让隐藏在中梁控股亮眼业绩背后的盈利质量问题和负债问题,浮出水面。

营收净利表现亮眼

然盈利质量实属一般

先来说中梁控股炸眼业绩背后的盈利质量问题。

2016年之前,中梁控股只能算江浙地区,一家相当普通的中小规模房企,几乎没什么知名度。

但从2016年起,随着中梁提速高周转模式,在业内拿到小碧桂园之称的同时,也凭借只顾销售规模而不顾房屋质量的激励机制,让其在短短两年间从销售规模不及200亿,迅速迈入千亿房企俱乐部。

回顾中梁2016年到2020年的销售表现,用火箭腾空来形容一点也不为过:

2016年,中梁全年销售规模只有区区190亿元,根本上不了台面;

2017年,中梁全年销售规模同比猛增242%,达到649亿元;

2018年,中梁成功迈入千亿房企俱乐部,全年销售规模达到1015亿元;

2019年,中梁销售规模再上台阶,全年实现1525亿元的销售额;

2020年,根据今年1月份最新披露数据,中梁全年实现销售规模1688亿元,几乎可以排进国内一线房企阵营。

同样得益于逐年暴增的销售数据,中梁控股整体营收净利表现,也可谓相当炸眼。根据其历年年报数据:

2016年,中梁全年仅实现营收29.25亿元,归母净利润还亏损1.69亿元。

到2017年,中梁全年营收同比增长379.46%,达到140.26亿元。同期归母净利润同比增长398.09%,为5.03亿元。

再到2018年,中梁实现营收302.15亿元,同比增长115.41%。实现归母净利润19.31亿元,同比增长284.22%。

2019年,尽管营收净利增速不及往期,但仍实现87.46%的营收增长,达到566.4亿元,归母净利润也同比增长98.5%,达到38.34亿元。

业绩成倍增长的中梁控股,却是越来越难的发展窘境?

图片来源:东方财富

这波业绩表现,几乎可以说远超同期大部分上市房企。然而,业绩暴增的背后,却没有与之匹配的营收质量。

从2016年到2019年,中梁经营性现金流净额几乎处于年年为负,仅2018年经营性现金流为正,分别为-176.28亿元、-68.38亿元、80.37亿元和-203.29亿元。

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与此同时,中梁控股尽管毛利和净利润表现喜人,但落实到毛利率和净利率这两项反映盈利质量的指标上,就只能用糟糕来形容了。

整个2016年-2019年,销售规模逐年暴增,但同期毛利率却始终徘徊在20%左右,远低于30%的行业平均水平。而同期4年内的平均净利率则只有3.4%,更是大幅低于14%的行业平均净利率水平。

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此外,除了盈利质量不佳,中梁控股负债水平,以及高杠杆率和大量正在摊薄其盈利质量的少数股东权益,也让市场对其未来难生期待。

脚踩两条红线

巨额少数股东权益摊薄公司利润

根据公开信息及中梁历年财报数据披露,2016年到2019年销售规模增长最快的几年,也是中梁负债水平攀升的几年。

2019年末,中梁控股总资产2245.2亿,同比增长33.6%。2015年末公司资产总额仅140.0亿,4年间资产增长了16.0倍,年复合增长率100.0%。

同期公司负债规模也从2015年的137.44亿元,增至2019年的2036.48亿元,4年间负债总额增长14.8倍,年复合增长率96.2%。

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面对逐年攀升的负债规模,中梁控股杠杆率(资产负债率)尽管近年来有所下降,但始终处于行业高位,也让中梁脚踩两条融资监管红线。

截止到2019年,中梁全年资产负债率高达90.7%,远超65%的行业平均资产负债率。扣除预收款,资产负债率仍高至80.80%,直接超过“不高于70%”的红线标准。

其二,在现金短债比“应不低于1”这条红线上,中梁同样超标。

公开数据显示,2019年末,公司有息负债401.8亿,其中短期借款215亿,同比增长48.6%。而同期中梁现金及现金等价物仅149.56亿元,不足以覆盖一年内到期的短债,现金短债比仅为0.7。

至于中梁控股未“踩”红线的净负债率,曾有过大幅超过红线标准的情况。

根据野草财经整理数据,2015年和2016年中梁净负债率分别高达1335%、1790%,不过由于公司净资产快速增长,2017年末该指标陡降至339%,而2018年赴港上市前夕,则猛降至58.10%,到2019年,该指标尽管小幅增长,却仍只有65.6%。

为何中梁控股能在杠杆水平持续高位的前提下,还能瞬间降低净负债率,究其原因,还在于少数股东权益的持续暴增,做大了中梁资产规模,以明股实债的方式,使得净负债率这一关键指标得以美化。

关于少数股东权益,我们之前聊过多次,主要是指在公司无法实现控股的股东权益,与之相对的则是对公司完全控股的控股股东权益。

而这项指标由于在公司财务报表中会以股权形式,计作公司资产,因此对于调节公司负债水平大有裨益,很多高杠杆企业都会通过这种方式来调节债务数据。

尽管可以让财报好看,但这项权益却存在一个致命问题。既然是股东权益,即便没有公司决策权,也具备公司利润分配权,或者有资格要求公司在约定期限内赎回股权。

而对公司利润的分配,是按持股比例来计算,因此会直接影响企业盈利质量,无异于饮鸩止渴。因此,很多上市公司对通过少数股东权益调节负债,都比较克制。

但中梁控股却不以为然,根据中梁财报数据,2016年到2019年发展最快的几年,中梁控股少数股东权益直接从9.23亿元,猛增至121.43亿元,年复合增长率高达90.45%。

业绩成倍增长的中梁控股,却是越来越难的发展窘境?

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如此一来,便不难理解为何营收净利成倍增长,毛利率和净利率水平却始终处于行业低位,因为少数股东分摊掉了公司大部分利润。

而公司不挣钱,也在经营层面影响中梁在实际开发过程中的资本投入,导致中梁投诉不止。

项目质量堪忧

中梁控股投诉不断

如果用“中梁、投诉”作为关键词在网上搜索,会出现大量关于中梁旗下房地产项目质量问题的投诉。

坊间更是有言“中梁是宣言书,中梁是宣传队,中梁是播种机。中梁走到哪里,维权的队伍就拉到哪里。”

去年12月,央视就曝光了中梁在义乌曾经的网红盘——西江雅苑项目,价值千万的联排别墅用手一抠墙体的水泥就会剥落,部分墙体三面水泥已经掉完了,露出了里面的钢筋。

类似的报道不在少数,为何中梁的房地产项目质量如此之差,根本原因还在于比碧桂园更快的高周转经营模式,毕竟碧桂园的456模式(4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资)在中梁只能算及格水平。

如此快速的周转,难免在楼盘质量问题上存在疏漏,加上本就紧张的现金流,更加无法在楼盘开发过程中,加大质量投入。

而且中梁的“阿米巴”人员激励制度(即把业务分给独立的团队,由团队领导掌握控制权,自负盈亏),在引起严重的贪腐作假的同时,也让人性的贪婪得以放大。

据媒体报道,前中梁江苏区中心营销管理部总监董科、中心管理营销部总监邵成,就因在任职期间内负责的项目营销招采存在围标串标问题,而被开除。

此外,除了危及根本的质量问题,中梁控股在地域扩张问题上,过于集中三四线城市,也在增加其快速销售结转的压力。

虽然中梁从2018年开始,就在加大二线城市拿地力度,但是三、四线城市土储占比依旧超7成,仍是主要阵地。

根据公开数据显示,截至2020年中期,中梁土地储备507万方,其中二线、三线以及四线城市占比分别为27.5%、54.8%以及17.7%。

而三四线城市如今几乎处于卖不动,或者降价卖的境地,如此这般市场环境,也在加剧中梁的经营危机。

至于未来,一个“难”字或许足以贯穿中梁一生。

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