被祥生控股、宝龙地产“坑”惨的宋都股份,直接亏掉半个亿

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出品 l 观点财经

作者 l 橙子

最近,宋都股份(SH600077)血亏半个亿也要退掉此前在杭州拍下的土地,再度将当前房地产行业的艰难摆上台面。

简单回顾一下退地风波:

5月7日,宋都股份全资子公司杭州绍辉以17.83亿元竞得杭州8号地块土地使用权。

随即,杭州绍辉与祥生集团浙北区域公司达成合作意向,双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式,即50%:50%股权联合操盘开发。

根据宋都股份描述,当晚,祥生集团相关人员至宋都股份现场洽谈合作事宜,并于5月12日晚,双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报,合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

但宋都股份表示,第二天祥生控股便反悔,电话通知宋都股份相关人员,单方面表示不再参与本次合作。

由于祥生控股的突然退出,导致宋都股份本就紧张的资金面雪上加霜,给短期资金安排造成巨大压力,不得不放弃前期竞得的8号地块,而相关部门也以宋都股份违约为由,不予返还其缴纳的5000万元保证金。

而根据宋都股份财务数据,其2021年一季度净利润也才2900万元,这次违约直接导致宋都股份赔掉几乎两个一季度的净利润。

在后续纠纷中双方各执一词,宋都股份表示要求祥生赔偿2000万元违约金,而祥生控股则表示从未与宋都股份达成任何协议。

截止到目前双方纠纷尚无明确定论,但作为三道红线及集中供地等房地产政策后,今年来首例退地案,也从一定程度反映出当前房企尤其是资金面紧张的中小型房企,处境确实艰难。

亏掉半个亿的宋都股份

真的难!

尽管处境艰难,但市场也难免想问,不到18亿的盘,宋都股份为何不自己吃下呢?

从其财报来看,宋都股份可能确实吃不下。

首先,除了退掉的8号地块,宋都股份在5月7、8号两天还拿下临政储出【2021】4号地块、临政储出【2021】12号地块、富政储出【2021】10号地块以及富政储出【2021】9号地块等,5宗地块土地出让款金额合计为45.84亿元。

但从其财务状况来看,宋都股份很难独自吃下这5块地。

根据官方披露数据,整个2020年宋都股份实现全口径合约销售207.15亿元,虽同比增长超10个百分点,但并未实现300亿元的销售目标,也未能在各大榜单排上名次。

再到今年一季度,宋都股份全年实现营收9.72亿元,同比增长14.57%,但利润表现却出现大幅下滑,一季度归母净利润仅实现3685万,同比减少42.28%。

而在整个2020年,尽管全年实现营收71.61亿元,同比增长71.86%,但归母净利润再度同比减少40.08%,仅3.52亿元。

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图片来源:万得股票

不过,尽管盈利表现不佳,但宋都股份在现金流表现方面,依然实现大幅增长。

整个一季度实现经营性现金流1.81亿元,同比增长104%,全年现金净增加额为6.79亿元,同比增长753%。

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图片来源:万得股票

但宋都股份截止到今年一季度账面货币资金只有79.79亿元,因为宋都股份未披露截止到一季度末受限制资金,因此此处若参照2020年数据,宋都股份截至到2020年末,只有72.7亿元的货币资金,然受限资金达到39.88亿元,因此整个2020年,其实际可支配资金只有32.82亿元。

此外,截至2020年年末,宋都股份的短期借款为3.17亿元、一年内到期非流动负债为22.53亿元,计息的其他应付款达到35.7亿元。

可以看出,宋都股份本身现金流并非账面那么好看,而且都是要年内还款的短期负债。

因此面对超45亿元的拿地出资,宋都股份很难独自承担,这也导致其对第三方合资开发依赖度较高。

而且在5月13日祥生撤出后不久,根据宋都股份公告,另一家合作方宝龙地产也在与宋都股份达成合作意向后,于5月19日宣布放弃合作,让本就艰难的宋都股份更加雪上加霜。

尽管祥生和宝龙对于宋都股份的指控各有说法,但也反映出当前房企市场艰难的发展处境,尤其是资金层面高度紧张。

祥生控股、宝龙地产

不理想的现金流表现

公开数据显示,祥生控股于2020年底在香港上市,截至2020年12月31日,祥生控股账面现金资产为243.05亿元,土地储备达2332.8万平方米。

全年实现营收466.28亿元,同比增长31%,实现归母净利润26.46亿元,同比增长14.45%。

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图片来源:东方财富

从表面上看,祥生集团并不缺钱。

但实际上,在2020年,祥生集团新增贷款280.80亿元。全部短期债项和其他短期负债合计达到1124.59亿元,远超243.05亿元的货币储备。

其负债总额也达到1437.03亿元,资产负债率更是达到89.96%,明显高于79%左右的行业均值,而在2020年之前,其资产负债率一度超过98%。

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图片来源:东方财富

截至2020年底,祥生集团净负债率为136.4%,剔除预收账款后资产负债率仍高达82.4%,仅1.1的现金短债比合规。因此,脚踩两条红线,也为祥生控股后续融资规模产生较大限制。

而且整个2020年祥生的经营性现金流净额为-160.89亿元,同比减少557%。同期因融资借款产生的筹资性现金流净额则高达224.1亿元,同比增长1958%。

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图片来源:万得股票

一边是经营现金流持续净流出,一边是融资规模不断扩大,此番背景下祥生现金流压力之大可想而知,如此便不难理解祥生为何不愿出资与宋都股份共同拿地。

原因很简单,祥生自己也没钱。

另一家跟宋都股份产生纠纷的宝龙地产,财务状况同样不容乐观。

根据其财务数据,2020年宝龙地产经营活动现金流量自2015年来首次为负,且达到-120.13亿元,较2019年的27.53亿元,同比下滑536.36%。

同期筹资性现金流则高达223.61亿元,较2019年的40.44亿元,同比上升453%。其现金流情况变化,几乎跟祥生如出一辙。

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图片来源:万得股票

更要命的是,整个2020年,宝龙地产总负债为1433.30亿元,其中流动负债就达到893.30亿元,占总负债的比例为62.32%。

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图片来源:万得股票

而在665.67亿元的有息负债中,一年内到期的占比31.05%,1-2年内的占比21.4%。有息负债的增加,也让资金面本就紧张的宝龙地产更加捉襟见肘。

因此综合来看,祥生和宝龙尽管规模要远高于宋都股份,但这两家公司均存在高负债低现金流的情况。

这也加重其在当前严监管,金融环境不断收紧的大背景下,在拿地方面的谨慎程度,其拿地心态也更容易飘忽不定。

只是对宋都股份而言,祥生和宝龙的退出,着实对其打击不小。然当前大环境下,宋都股份之苦,也绝非个例。

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