富力的降杠杆,李思廉的痛

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出品 l 观点财经

作者 l 橙子

小长假之后的第一个工作日,富力公布了4月份经营数据。

截止到今年4月底,富力实现总销售收入402.5亿人民币(单位下同),同比增长44%。总销售面积达304.16万平方米,同比上升28%。

富力的降杠杆,李思廉的痛

图片来源:富力2021年4月营运数据

从数据上看,今年前4个月富力同比销售情况不错,但这里面需要考虑到去年1-4月份疫情影响下,国内房地产市场整体成交低迷,导致今年房企销售规模同比基数较低。

因此,对于富力前4个月的销售表现,大家还需具体问题具体看待,不必过早得出富力销售情况大幅改善等结论。

如果以2020年年报为参照,尽管富力整体现金流情况大幅改善,但公司盈利质量却出现下滑,而且整体杠杆水平依旧处于三道红线之上,再添融资压力。

加上如今住宅用地集中招拍挂,对房企的现金流要求更胜以往,这也意味着富力将面临更大的流动性需求。

富力2020年年报回顾

营收质量下降,现金流情况大幅改善

从去年财报数据来看,整个2020年富力尽管实现权益协议销售额1388亿元,但不论是对比2018年的1311亿元,还是2019年的1382亿元,都只是小幅增长,1500亿元的销售目标也从2020年转移到2021年实现。

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图片来源:富力2020年年报

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图片来源:富力2020年年报

此外,为控制流动性支出,加速回笼资金偿还债务降低杠杆水平,富力在2020年的拿地节奏也在不断放缓。

根据年报数据,截止到2020年底,富力的土地储备可售建筑面积约为5190万平米,比2019年的5790万平米少了600万平方米。

全年仅在12个城市拿下16幅土地,地价总计118亿元,平均地价为3100元/平米。其中,一二线城市占83%,三线及其他城市占17%。年内,新增权益土地储备386万平方米,货值约730亿元。

与此同时,富力的开发节奏也在放缓。

财报显示,2020年富力的入账面积为917万平米,其中有30%即275万平米为存货,2019年这一数字为16%。

存货占比过高,加上存货销售均价较低,导致富力整体销售均价低于往年,数据显示,整个2020年,富力入账均价只有8600元/平米,同比下降11%。

由此也致使富力毛利水平低于往年同期,全年毛利率只有23.74%,较2019年下降了9.04个百分点,更是创近年来新低。

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图片来源:东方财富

对此,富力地产董事长李思廉在业绩会上表示:“2020年,库存卖了205亿,毛利大约为14%,剩下部分的毛利为29.1%。”

受整体销售情况不佳,富力去年仅实现营收858.92亿元,同比下降5.42%,归母净利润则只有90.05亿元,同比下降6.9%。

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图片来源:东方财富

在销售成本方面,富力去年全年销售成本为655.03亿元,较2019年增加了44.62亿元,从而也在一定程度上拖累了富力的营收表现。

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图片来源:东方财富

不过,尽管营收数据不及去年同期,但富力的经营性现金流表现却在2020年实现净流入,达到193.24亿元。而在此之前,富力2019年到2013年的经营性现金流连续7年处于净流出状态。

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图片来源:东方财富

通过外部融资借款产生的融资性现金流也是近年来首次为负,达到-194.15亿元,说明富力在2020年确实花了不少钱用于降杠杆。

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图片来源:东方财富

富力现金流改善的背后

并非实际经营推动

从现金流层面来看,富力整个2020年表现还算不错,但是富力现金流改善的原因却并非经营情况向好所得,而是通过卖资产所得。

公开信息显示,2020年1月份,富力以10亿元代价向建业地产出售河南建业富居投资有限公司10%股权,并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超过5年的旧城改造项目出表。

同年8月份,富力又向黑石关联的基金出售广州富力国际空港综合物流园70%权益,回血63亿元。

2020年四季度,富力地产出售若干项目的部分权益共变现约40亿元。

另外,富力还质押了大批项目,套现以解燃眉之急。

2020年12月相继将七家公司股权质押给平安系公司、光大银行和五矿信托。

2021年,富力地产再次将旗下富力兴盛置业的部分股权出质予广州市城投,出质股权数额162.5万元。

由于部分资产出清,富力在岗员工人数也被大幅缩减,截至2020年底,富力正式员工人数约为38824人,而2019年员工人数为62305人,缩减近4成。

资产变现叠加人工成本下降,让富力在现金流层面获得一定的改善,而且富力还通过股权融资进一步拓宽现金流。

去年,富力按每股9.82港元发行了2.57亿股的新股,募集资金25.24亿港元。

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图片来源:富力2020年年报

也就是说,富力通过卖资产、发新股等非经营渠道的手段,实现现金流增长,以及债务偿还。

富力董事长李思廉也曾公开表示:“价钱合适将继续出售资产,包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店。”

目前,富力负债总额为3501.8亿元,其中截止到去年末尚未偿还的借款总额为1597.3亿元,其中一年期短期负债占比达40%,对应还款金额为638.92亿元,存在较大偿债压力。

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图片来源:富力2020年年报

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图片来源:富力2020年年报

不过,卖资产换取现金流终究不是长久之计,但对于营收质量不佳,且三道红线及集中招拍挂政策的出台,对富力而言,降杠杆势在必行。

三道红线全超标,富力有多难

去年8月份,提出的融资“三条红线”限制了房地产企业融资额度,该政策于今年1月份正式执行。

简单来讲就是踩线越少,房企融资额度越高,这一点在当前土地集中招拍挂制度下,对于保证房企现金流至关重要。

所谓集中招拍挂,是为进一步降低房地产市场热度,从土地供给端推出的一项政策。目前已经在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州等22个热点城市实施。

具体包括两集中:

集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;

集中组织出让活动。

而且对于参与竞拍的房企,需要提前缴纳高额保证金,这一点让本不富裕的房地产企业更加雪上加霜。

目前,北京、广州、深圳等多个重点城市的集中供地计划陆续出台。

4月26日、27日,广州有48宗地拍卖,起拍总价超901亿元,对应土地保证金171亿元;

5月8日,北京有30宗地拍卖,起拍总价1035亿元,对应保证金207亿元;

5月13日,深圳将有6宗地拍卖,起拍总价106亿元,对应保证金超50亿元。

也就是说房企想要参与土地竞拍,必须提前准备好一大笔现金,而且若竞拍失败,保证金偿还周期也延长到3个月,进一步加大房企资金占用成本。尤其是对于融资支付保证金的房企,将平白增加更多的融资成本。

再回头来看富力,参照融资监管红线标准,截止到2020年末:

富力资产负债率为79.19%,尽管较上一年度下降了2.133个百分点,但剔除预收款后该指标仍达76.7%,超出红线标准。

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图片来源:东方财富

净负债率指标虽然同比下降了69个百分点,但仍达到130%,同样高于红线标准。

非受限现金短债比为0.4倍,低于1倍标准,也处于红线之外。

也就是说,富力当前三项债务指标均处于红线之外,融资压力可见一斑。再叠加集中招拍挂政策,富力若继续加大拿地规模,势必面临更严峻的现金流压力。

如此一来,也就不难理解富力为何急于通过变卖资产换取现金流,一方面是为了偿还债务,改善融资环境,另一方面也是新土地竞拍政策下,不得已而为之。

不过,富力似乎也意识到自己在现金流方面的问题,开始放慢拿地节奏。并且通过城市更新项目拿地。

该拿地方式的优势在于可以避免集中招拍挂下的巨额保证金,而且拿地成本会相对偏低。

但缺点也很明显,城市更新项目面临更长的回款周期。这对急需现金流降低债务压力的富力而言,难免存在远水解不了近渴的问题。

公司对此也在财报中也坦言:“城市更新项目需要更长的转换时间,因此,本集团将继续寻求其他具较短发展周期的土地储备补充机会。”

如此来看,富力整个2020年几乎都在致力于降杠杆,但其降杠杆的背后,或许只是为新一轮加杠杆做准备。

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